在房企銷售普遍腰斬的2022年，千億房企已減少至僅剩20家，華發(fā)股份便是其中之一。3月20日晚間，華發(fā)股份發(fā)布的2022年年度報(bào)告顯示，去年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售1202.41億元，銷售面積400.9萬(wàn)平方米，雖然銷售金額、銷售面積均略低于2021年，但還是成功保住了“千億”房企的地位。
不僅如此，華發(fā)股份的銷售排名還實(shí)現(xiàn)了大躍進(jìn)，全口徑銷售額位列克而瑞 2022 年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第18位，較 2021 年提升了14個(gè)名次。
(資料圖)
不過(guò)華發(fā)股份業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了增收不增利的情況。數(shù)據(jù)顯示，2020年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)25.78億元，同比下降19.31%。
對(duì)于歸屬凈利潤(rùn)下滑的原因，華發(fā)股份在此前的業(yè)績(jī)快報(bào)中解釋稱，主要受項(xiàng)目權(quán)益比例下降影響。
近年來(lái)，華發(fā)股東項(xiàng)目權(quán)益占比不斷下滑。2018年-2022年，華發(fā)股份的土儲(chǔ)權(quán)益率從75%持續(xù)下滑至47%，2022年其合同銷售面積為401萬(wàn)平方米，其中入表項(xiàng)目銷售面積則只有290.3萬(wàn)平方米。
反映到財(cái)報(bào)上，華發(fā)股東的少數(shù)股東權(quán)益和損益出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡。2017-2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%，2022年進(jìn)一步上升到82%。
截至2022年末，華發(fā)股份的股東權(quán)益合計(jì)1094億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為897.1億元，較上期進(jìn)一步增長(zhǎng)19.50%，而歸屬母公司所有者權(quán)益已經(jīng)下降200億元至197.43億元。
相比之下，同期華發(fā)股份的少數(shù)股東損益分別為9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比出現(xiàn)了不小的“剪刀差”。
少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比之間的“剪刀差”向來(lái)被視為房企“明股實(shí)債”的典型特征。這是2020年“三道紅線”指標(biāo)出臺(tái)后，部分房企隱藏債務(wù)的重要手段，這也是導(dǎo)致近年來(lái)一些表明經(jīng)營(yíng)良好的房企突然“暴雷”的重要原因。
華發(fā)股份異常增長(zhǎng)的少數(shù)股東權(quán)益顯然有“明股實(shí)債”的嫌疑。這一數(shù)據(jù)甚至還引起了交易所關(guān)注，去年5月上交所向華發(fā)股份發(fā)出問(wèn)詢函，要求說(shuō)明少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)的原因及合理性。
對(duì)地，華發(fā)股份在公告中解釋稱，近年來(lái)，各地土地一級(jí)招拍掛市場(chǎng)競(jìng)買規(guī)則層出且多變，房企聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，可以避免非理性競(jìng)爭(zhēng)，獲取溢價(jià)合理的土地。同時(shí)，在集中供地的背景下參與熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分?jǐn)倻p輕投資資金壓力，在行業(yè)整體資金趨緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)合作開(kāi)發(fā)已成趨勢(shì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合作開(kāi)發(fā)模式成為趨勢(shì)不假，但既然是合作開(kāi)發(fā)，參與方的投資回報(bào)應(yīng)該相當(dāng)。但數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，母公司股東資產(chǎn)收益率保持在13%以上，而少數(shù)股東收益率均低于4%，這與銀行利息水平相當(dāng)。
另?yè)?jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2019年、2020年、2021年的平均融資成本分別為6.35%、6.2%及5.8%，意味著華發(fā)股份少數(shù)股東收益率還不及借貸利息，顯然有些不合理。
那么究竟誰(shuí)會(huì)如此慷慨肯向華發(fā)股份融出如此低成本的資金，這從華發(fā)股份的少數(shù)股東中可看出端倪。華發(fā)股份回復(fù)上交所問(wèn)詢函顯示，截至2021年末，來(lái)自同一控制人（即華發(fā)集團(tuán)）的關(guān)聯(lián)公司珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的少數(shù)股東資本金投入就達(dá)到300.05億元，而這一資本投入，2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。而這300億資金究竟是拆借資金，還是合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金，恐怕只有華發(fā)股份及關(guān)聯(lián)方才知道。（內(nèi)容來(lái)源|商業(yè)華觀）
