和很多城市不同，深圳房價高漲的原因之一比較特殊，那就是土地面積狹小，土地稀缺。目前深圳增加住宅供應(yīng)，有望解決所謂的“稀缺”問題。
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近日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)出4幅地塊“商改住”公告，位置分別在寶中、北站、國際會展城、光明中心區(qū)，均是由原規(guī)劃的商業(yè)用地（C1）調(diào)為二類居住用地（R2）。四塊地涉及總用地面積大約5.16萬平方米，總建面大約24.7萬平。
“商改住”就是將原本規(guī)劃為商業(yè)的土地，更改為住宅，減少商業(yè)面積，增加住宅面積。
在分析這個話題之前，要先了解一下深圳土地面積和人口情況，深圳人口位居全國城市前列，而全市土地面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。
根據(jù)2005年出臺的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》：基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974.5平方公里，占其總面積接近一半?？砷_發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi)，深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。
深圳工商業(yè)用地的供應(yīng)力度較大。2019年，深圳首次集中推出30平方公里土地面向全球進行產(chǎn)業(yè)招商,深圳在土地如此稀缺的情況下，依然希望大力發(fā)展工業(yè)。在居住商業(yè)用地中，深圳也傾向于規(guī)劃商業(yè)寫字樓和公寓，考慮的還主要是商業(yè)、企業(yè)發(fā)展需求，住宅用地供應(yīng)不足，成為深圳房價猛漲的主要原因，深圳多次進行宏觀調(diào)控，可都治標不治本。
畸形的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成寫字樓價格下跌，住宅價格上漲，寫字樓租金回報率更高，但卻很少有人買，主要是住宅的稀缺性導(dǎo)致價格上漲，整體回報率更高。深圳人為了打新，一度出現(xiàn)排隊離婚的情況，為了套利，千萬豪宅新房也出現(xiàn)日光情況，還出現(xiàn)高價”喝茶費"。
去年深圳出了個重磅政策，是《關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》，提出允許商業(yè)改住宅，商品房占比可達到30%。為了增加居住用房、解決居住需求，2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量不低于總量30%，規(guī)劃新增各類住房200萬套以上，公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例，允許商業(yè)改為居住用途，30%為商品房，其余為公共住房。
目前深圳甲級寫字樓供應(yīng)過剩，據(jù)《財新》報道，今年前三季度，深圳甲級寫字樓新增吸納量僅相當(dāng)于去年全年的22%，僅14.5萬平米，空置率升至22.7%。尤其是第三季度，甲級寫字樓凈吸納量錄得罕見的負值，為2.1萬平米。預(yù)計今年甲級寫字樓總體供應(yīng)大約高達100萬平米，而現(xiàn)存甲級寫字樓700多萬平米。
商改住可以減少商業(yè)寫字樓供應(yīng)，減少過剩，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。但其實從銷量上看，目前住宅供應(yīng)也很難消化，二手房交易處于低谷，房價還處于高位，不過下降趨勢明顯。
所以“商改住”解決的并不是當(dāng)前問題，而是更為長遠，盡管住宅有下跌跡象，但還是要增加供應(yīng)，這才能長期穩(wěn)定深圳房價。之前一直調(diào)控但不增加供應(yīng)的做法，很難從根本上控制房價，政策稍有變動房價就飛漲，導(dǎo)致今天的高房價出現(xiàn)。
不過也有值得注意的地方，深圳盡管規(guī)劃年度居住用地供應(yīng)不低于總量的30%，但其中公共住房占比達到60%，很明顯，深圳希望提高住宅供應(yīng)的社會屬性，解決社會保障問題。真正能在市場上流通的住宅依然不會太多。
